In einer langen Reihe von Fällen hat der Oberste Gerichtshof immer wieder entschieden, dass Personen, die mit einem Agenten zu tun haben, nicht nur die Tatsache der Vertretung, sondern auch die Art und den Umfang seiner Befugnisse feststellen müssen. Dieser Grundsatz ist zwar einzuhalten, da er gesetzlich verankert ist, dient aber auch als praktischer Rat, insbesondere für Personen, die beabsichtigen, Immobilien durch ihre Vertreter zu kaufen und zu verkaufen.
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Um einen anderen für Sie zum Kauf oder Verkauf von Immobilien zu bevollmächtigen, schließen Sie in der Regel einen Bevollmächtigtenvertrag ab oder erteilen zu seinen Gunsten eine Sondervollmacht (SPA).
Agentur bezieht sich auf einen Vertrag, in dem sich eine Person (der Agent) verpflichtet, eine Dienstleistung zu erbringen oder etwas in Vertretung oder im Namen eines anderen (des Auftraggebers) mit dessen Zustimmung oder Vollmacht zu tun.
Nach ständiger Rechtsprechung beruht die Vertretung auf der Vertretung. Diesbezüglich hat der Oberste Gerichtshof erklärt, dass der Bevollmächtigte in Angelegenheiten, die in seinen Zuständigkeitsbereich fallen, für und im Namen des Auftraggebers handelt. Darüber hinaus haben die Handlungen des Agenten die gleiche Rechtswirkung, als ob sie vom Auftraggeber persönlich ausgeführt würden.Ayala Land festigt Fußabdruck in der blühenden Stadt Quezon Kleeblatt: Das nördliche Tor von Metro Manila Schlechter Zustand der PH-Landwirtschaft für fehlgeleitete Politik verantwortlich gemacht
Daher kann ein Bevollmächtigter, der im Rahmen seiner Befugnisse handelt, grundsätzlich nicht persönlich gegenüber dem Dritten haftbar gemacht werden, mit dem er Verträge abschließt.
Wie bei den meisten Verträgen ist die Vertretung einvernehmlich, dh der Prinzipal beabsichtigt, den Agenten zu ernennen, während dieser beabsichtigt, die Ernennung anzunehmen und entsprechend zu handeln. Die Zustimmung zur Begründung eines Vertretungsverhältnisses kann entweder ausdrücklich oder stillschweigend durch Handlungen, Schweigen oder Untätigkeit des Auftraggebers und des Vertreters erfolgen.
Während die Vertretung mündlich erfolgen kann, verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch in bestimmten Situationen die Schriftform. So muss beispielsweise die Vollmacht des Maklers zum Verkauf von Grundstücken oder Beteiligungen daran schriftlich erfolgen. Andernfalls gilt der Verkauf als nichtig.
In der Zwischenzeit eine SPA, die die Handlungen festlegt, zu deren Durchführung ein Agent befugt ist und die unter anderem erforderlich sind: Abschluss eines Vertrages, durch den das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich oder gegen Entgelt übertragen oder erworben wird; Immobilien für mehr als ein Jahr an eine andere Person vermieten; dingliche Rechte an unbeweglichem Vermögen schaffen oder übertragen; und jede andere Handlung strenger Herrschaft ausführen.
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Darüber hinaus muss ein SPA, sollte der Auftraggeber dies beabsichtigen, angeben, dass der Makler befugt ist, die Immobilie zu verkaufen und zu verpfänden. Dies liegt daran, dass die Sonderveräußerungsbefugnis die Hypothekenbefugnis ausschließt, während die Sonderveräußerungsbefugnis die Verkaufsbefugnis ausschließt.
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Insbesondere verlangt das Bürgerliche Gesetzbuch keine Schriftform des SPA. Nichtsdestotrotz muss die SPA nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs ordnungsgemäß durch andere Beweise als die eigennützige Behauptung des angeblichen Vertreters, dass ihm eine solche Vollmacht erteilt worden sei, nachgewiesen werden, und zwar durch eine notariell beglaubigte SPA, die die Fälligkeitsvermutung mit sich bringt Ausführung.
Im Gegensatz zur Befugnis des Agenten, Grundstücke oder Anteile daran zu verkaufen, macht die Nichtausführung eines SPA bei einer der aufgezählten Transaktionen diese lediglich unwirksam.
Daher sind nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Verträge, die von einer Person, die keine Vollmacht oder gesetzliche Vertretung hat oder die über ihre Befugnisse hinaus gehandelt hat, auf den Namen eines anderen geschlossen wird, nicht durchsetzbar, d. h. sie bleiben gültig, können aber nicht von der Dritte. Der vermeintliche Auftraggeber kann das Geschäft jedoch ausdrücklich oder stillschweigend bestätigen, bevor es vom Vertragspartner widerrufen wird.
Darüber hinaus wird eine Generalvollmacht und keine SPA stattdessen ausgeführt, wenn sie keine der genannten Handlungen aufzählt oder anderweitig allgemein gehalten ist.
Anders als in einer SPA umfasst eine Generalvollmacht lediglich Verwaltungshandlungen, die sich auf Handlungen beziehen, die im geschäftlichen Verkehr vorgenommen werden.
Eine Generalvollmacht besteht auch dann, wenn darin enthalten sein sollte, dass: der Vollmachtgeber dem Bevollmächtigten keine Vollmacht vorenthält; der Agent kann Handlungen vornehmen, die er für angemessen hält; oder der Beauftragte ist zur allgemeinen und unbeschränkten Geschäftsführung ermächtigt.
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Ob allgemeine oder besondere Vollmachten werden in der Regel streng ausgelegt. Daher werden Gerichte aus diesen Dokumenten keine weitreichenden Befugnisse ableiten oder annehmen, die nicht das Eigentum oder den Gegenstand umfassen, für den der Agent befugt ist, zu handeln.